資產(chǎn)負(fù)債率又稱舉債經(jīng)營(yíng)比率，是用來(lái)衡量企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要指標(biāo)，通過(guò)在企業(yè)的經(jīng)營(yíng)期末，用企業(yè)的負(fù)債總額除以企業(yè)的資產(chǎn)總額計(jì)算得到，資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算公式：資產(chǎn)負(fù)債率=企業(yè)負(fù)債總額/企業(yè)資產(chǎn)總額*100%。其具有一定的指標(biāo)限制，當(dāng)超過(guò)一定的水平時(shí)，表明企業(yè)的負(fù)債過(guò)高，經(jīng)營(yíng)存在風(fēng)險(xiǎn)。但各個(gè)行業(yè)對(duì)于資產(chǎn)負(fù)債率的要求是不一樣的。一般來(lái)說(shuō)，行業(yè)負(fù)債率在30%-50%之間，其中，金融類行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)成為資產(chǎn)負(fù)債率較高的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)高達(dá)78%。而在行業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，70% 是行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況很容易出現(xiàn)資金斷裂的情況。在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模比較大，從拍賣(mài)土地至交房經(jīng)歷的時(shí)間較長(zhǎng)，一般通過(guò)銀行貸款獲取資金，因此，資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)較高，都超過(guò)了70%，引發(fā)一系列的資金問(wèn)題。

 

  二、房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀及原因分析

 （一）房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率現(xiàn)狀

  在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不能一家獨(dú)大，各個(gè)房地產(chǎn)品牌進(jìn)行充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致負(fù)債率飆升。最近兩年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%對(duì)于維持企業(yè)的運(yùn)營(yíng)是非常不利的。Wind 數(shù)據(jù)顯示，在2013年，130家房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18.87%和38.83%，整體的負(fù)債率高達(dá)79.5%左右，房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率處于歷史最高位。有近一半的房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%，給公司的現(xiàn)金流帶來(lái)較大的壓力。近年來(lái)，通過(guò)去庫(kù)存、減負(fù)債的努力，參考16年、17年深市、滬市的房地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)，128家房地產(chǎn)企業(yè)雖然整體的負(fù)債率有所降低，但是，仍有1/3左右的企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%。

 

  在房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的案例中，A集團(tuán)具有一定的啟示意義。資料顯示，A集團(tuán)自2006年在香港上市之后，只在2009年授予員工認(rèn)購(gòu)股權(quán)，但資產(chǎn)負(fù)債率卻一路飆升，2010年的年報(bào)顯示，A集團(tuán)的債務(wù)已經(jīng)達(dá)到88.6%，在2006年上市之前，A集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率一直保持在90%以上，可以說(shuō)A集團(tuán)幾乎所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都來(lái)自于負(fù)債。2008年以前，A集團(tuán)從銀行借入的貸款已經(jīng)超過(guò)100億元，給A集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶來(lái)了巨大的資金壓力。隨著時(shí)間的推移，債務(wù)比率一路飆升，銀行渠道無(wú)法滿足其經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需求，A集團(tuán)開(kāi)始將目光投向信托，但是，仍然撼動(dòng)不了銀行借貸在A集團(tuán)中的地位。2011年，A 集團(tuán)接近120億元的債務(wù)到期卻無(wú)法結(jié)清，加上國(guó)家開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，2011年，A集團(tuán)接連陷入債務(wù)危機(jī)，先后經(jīng)歷了“調(diào)查門(mén)”、“退市門(mén)”，最終瀕臨破產(chǎn)清算。A集團(tuán)由于負(fù)債因素，從一個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況較好的房地產(chǎn)企業(yè)一步步走向衰敗，這與其自身的負(fù)債經(jīng)營(yíng)明顯是分不開(kāi)的。

 

  （二）房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率偏高的原因分析

  通過(guò)以上的分析不難看出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在確定資產(chǎn)負(fù)債率時(shí)存在一定的缺陷，這些缺陷直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資本負(fù)債結(jié)構(gòu)，企業(yè)整體的負(fù)債比例相對(duì)偏高，這與房地產(chǎn)企業(yè)家的攀比心理是分不開(kāi)的。一些房地產(chǎn)企業(yè)家過(guò)度負(fù)債，以求得企業(yè)的迅速擴(kuò)張、占領(lǐng)市場(chǎng)，這與目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)政策是不相符的，對(duì)于公司的經(jīng)營(yíng)以及股東利益來(lái)說(shuō)是非常不利的，即使如此，這種慣性思維對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)家來(lái)說(shuō)也是不容易改變的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率依然過(guò)高。

 

  另外，在房地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)受自身行業(yè)的特點(diǎn)影響是非常明顯的，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)周期比較長(zhǎng)，首先，房地產(chǎn)行業(yè)需要通過(guò)多種程序有效運(yùn)營(yíng)，這種耗時(shí)較長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)使資金投入量巨大、資金回籠較慢，雖然在建設(shè)初期可以通過(guò)預(yù)售的方式回籠資金，但在整個(gè)建設(shè)工程中，資金的投入方式都通過(guò)自由資金以及銀行貸款獲得。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，并沒(méi)有太多的自由資金維持正常的運(yùn)營(yíng)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極高。所以，在目前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)不惜通過(guò)債務(wù)擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，影響其健康的發(fā)展。

 

  三、降低房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的措施

 （一）降低負(fù)債，加強(qiáng)權(quán)益融資

  在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，降低負(fù)債比例、加強(qiáng)權(quán)益融資是非常重要的。雖然負(fù)債融資具有抵消稅款的積極作用，但也同時(shí)具有增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的消極作用，每一個(gè)企業(yè)都有獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念，但在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，一味的通過(guò)擴(kuò)大負(fù)債實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)擴(kuò)張是不科學(xué)和不現(xiàn)實(shí)的，導(dǎo)致利益相關(guān)者人心惶惶，影響企業(yè)的發(fā)展。首先，可以通過(guò)吸收個(gè)人或者企業(yè)的直接投資募集資金，提高企業(yè)的資信度。其次，可以通過(guò)發(fā)行普通股募集資金，這也是房地產(chǎn)企業(yè)為了募集資金經(jīng)常采用的一種措施，通過(guò)發(fā)行普通股，減少房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資困難，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平。最后，可以通過(guò)發(fā)行優(yōu)先股募集資金。由于沒(méi)有固定的到期日，也不用償還相應(yīng)的本金，因此，不會(huì)形成財(cái)務(wù)壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，將房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定的水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

 

 （二）對(duì)財(cái)務(wù)管理人員加強(qiáng)培訓(xùn)，合理的設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率

  設(shè)定房地產(chǎn)企業(yè)中合理的資產(chǎn)負(fù)債率、降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)需要對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)。房地產(chǎn)企業(yè)目前處于發(fā)展的黃金時(shí)期，首先，對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行責(zé)任意識(shí)的灌輸，將企業(yè)的財(cái)務(wù)目標(biāo)定義為穩(wěn)中有升，在保證房地產(chǎn)企業(yè)資金安全無(wú)損的情況下進(jìn)行資產(chǎn)負(fù)債率的設(shè)定，設(shè)定合理的資產(chǎn)負(fù)債率，不應(yīng)該一味的擴(kuò)大債務(wù)規(guī)模，而是根據(jù)企業(yè)目前所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及企業(yè)未來(lái)可以實(shí)現(xiàn)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行設(shè)定。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)極為特殊，回款慢且資金量巨大，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)要高，所以，對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的設(shè)定應(yīng)該更加謹(jǐn)慎科學(xué)，保證企業(yè)具有一定的償債能力。其次，應(yīng)該對(duì)財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行財(cái)務(wù)方面的培訓(xùn)，當(dāng)國(guó)家頒布一些新規(guī)定、新政策時(shí)，需要對(duì)其進(jìn)行相關(guān)政策的指導(dǎo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)的安全性與穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的順利進(jìn)行。

 

 （三）注重配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)一體化的資金運(yùn)營(yíng)，提高資金周轉(zhuǎn)率

  在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，大部分都是進(jìn)行粗放式的管理運(yùn)營(yíng)，不注重品牌建設(shè)與相關(guān)配套服務(wù)等附加價(jià)值的創(chuàng)造。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，表現(xiàn)為發(fā)展速度較慢、利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)較低、資金運(yùn)轉(zhuǎn)較為緩慢。因此，在企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中，需要尋找

新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提升資金的周轉(zhuǎn)率與運(yùn)營(yíng)速度。首先，在一定數(shù)量資金的條件下，必須正確合理的使用資金，改進(jìn)建筑技術(shù)，對(duì)于一些原材料等需要打包成批量購(gòu)買(mǎi)或者生產(chǎn)，以節(jié)約用工用料成本，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)還需要加強(qiáng)管理，節(jié)能降耗，提升房地產(chǎn)企業(yè)的員工勞動(dòng)生產(chǎn)率，在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)員工的管理中，提升他們的工作效率，將收回的貨款進(jìn)行合理的分配，關(guān)注資金的收益率和投資占比，保證資金在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和投資中的合理占比，及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)中收益率較高的投資項(xiàng)目，靈活的使用自有的閑置資金，滿足房地產(chǎn)企業(yè)的各種資金需求，保證房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展 。